Hochhäuser helfen nicht

Ihre Energie- und Wartungskosten sowie seismische Anfälligkeiten bedeuten, dass sie keine Lösung für Indiens Wohnungsnot sind

navi mumbai immobilien, navi mumbai hauskäufer betrogen, navi mumbai builder betrügerischer fall verhaftet, mumbai city newsSingh habe keine Wohnungen gebaut und sei mit dem Geld geflohen, sagte der Beamte. [Repräsentativ]

Geschrieben von Rejeet Mathews und Madhav Pai

Die Covid-19-Pandemie hat Ungleichheiten in unseren großen Metropolen offengelegt. Die Sperrung erhöhte die Unsicherheit der armen Migranten in der Stadt, da die Löhne im informellen Sektor versiegten, die Ausgaben stiegen und sich die überlasteten Lebensbedingungen verschlechterten, was zu einer Massenflucht zurück in ihre ländlichen Häuser führte. Während informelle und formelle Wirtschaft untrennbar miteinander verbunden sind, befinden sich in unseren Städten etwa 50 Prozent der Beschäftigungsmöglichkeiten im informellen Sektor. Schätzungen des Zentrums zufolge sind während der Krise etwa 10 Millionen Migranten in ihre Heimat zurückgekehrt. Ihr Streit hat dazu geführt, dass mehrere Lösungen diskutiert werden.

Eine oft diskutierte Lösung besteht darin, die bebaute Fläche eines Grundstücks (als FSI oder Floor Space Index bezeichnet) in Städten exponentiell zu erhöhen, um den Bau von Hochhäusern zu ermöglichen. Bis zu 50 Stockwerke hohe Gebäude, die von der Privatwirtschaft gebaut werden, sollen Menschen aus heruntergekommenen, illegalen Slums in legale Wohnungen bringen. Diese Lösung ist mit Herausforderungen verbunden. Zur Verdeutlichung, niedrige bis mittelhohe Gebäude haben bis zu fünf Stockwerke (normalerweise Walk-Ups, die keine Aufzüge benötigen), mittlere bis hohe Gebäude sind zwischen sechs und 10 Stockwerke und Hochhäuser sind über 11 Stockwerke in Höhe. Mumbai zum Beispiel hat ein Hochhauskomitee, das speziell dafür eingerichtet wurde, Gebäude mit mehr als 40 Stockwerken (120 m) zu genehmigen, die oft als Wolkenkratzer bezeichnet werden.



Zunächst einmal gehören die Grundstückspreise in indischen Metropolen zu den höchsten der Welt und darauf gebaute Immobilien sind für die meisten innerhalb der Stadtgrenzen kaum zugänglich. Schätzungen zufolge können sich beispielsweise 95 Prozent der Mumbaikars ein Haus in der Stadt nicht leisten, und 70 Prozent könnten sich ein Haus leisten, wenn die Preise zwischen Rs 20 und 25 Lakh liegen. Ein durchschnittliches Haus kostet heute zwischen 1,5 Mrd. Rupien und 3 Mrd. Rupien innerhalb der Stadtgrenzen, und man müsste an die Peripherie der Stadt in einer Entfernung von 60 bis 90 km ziehen, um die hohen Kosten zu überwinden.

Die privat geführte Bereitstellung adressiert das Segment des bezahlbaren Wohnraums aufgrund der geringen Gewinnmargen für Entwickler nicht. Stattdessen ist der Markt mit unverkauftem Inventar in den höheren Einkommenssegmenten überfüllt. Der Immobilienberater Anarock schätzt, dass 2019 in der Metropolregion Mumbai über 2.16.603 Häuser (33 Prozent des Bestands der Stadt), die hauptsächlich auf die höhere Einkommensgruppe ausgerichtet sind, unverkauft blieben. Dies deutet nicht auf einen Mangel an Häusern hin. aber ein Mangel an für alle erschwinglichen Häusern.

Selbst wenn die Grundstückskosten aus der Gleichung herausgenommen werden (z. B. durch einen Sozialzuschuss), werden Hochhäuser deutlich höhere Baukosten pro Quadratmeter haben als ein niedriges bis mittelhohes Gebäude. Die Größe von bezahlbarem Wohnraum beträgt in der Regel bis zu 30 qm. im Teppichbereich gemäß den nationalen Richtlinien. Solche kleinen Einheiten erfordern mehrere Trennwände untereinander, was das Gewicht des Überbaus erhöht, was wiederum die Anforderungen an die Fundamentunterkonstruktion erhöht. Es ist baulich wirtschaftlicher, hochwertige Eigentumswohnungen mit wenigen Trennwänden und weitläufigen Wohnräumen zu bauen. Größere Tragwerksrahmen, größere Verkehrsflächen, zusätzliche Aufzüge und Treppenhäuser, Feuerschutz- und Evakuierungsräume tragen alle erheblich zur Erhöhung der nicht bewohnbaren Quadratmeterzahl und der Kosten bei, die in niedrigen bis mittelhohen Gebäuden nicht erforderlich sind.

Es wird davon ausgegangen, dass Hochhäuser eine höhere Wohnungsdichte erreichen und damit mehr Menschen auf einem Grundstück beherbergen können. Je höher jedoch ein Gebäude wird, desto größer ist der Rückschlag, der für Feuer-, Licht-, Lüftungs- und Erdbebenanforderungen bereitgestellt werden muss. Ein fünfstöckiges Gebäude müsste typischerweise einen Rundumrückschlag von fünf Metern bieten, während ein 15-stöckiges Gebäude 15 Meter bieten müsste. Abstände zwischen Gebäuden innerhalb desselben Grundstücks müssten ebenfalls mindestens ein Drittel ihrer Höhe betragen. Durch Hochhäuser lässt sich oft nur eine marginale Dichtesteigerung erzielen und in vielen Fällen können mittelhohe Gebäude vergleichbare Dichten erreichen.

Auch unter dem Aspekt der Energieeffizienz gehen Studien davon aus, dass Hochhäuser im Vergleich zu Mittelhäusern (vier- bis fünfgeschossige Hofgebäude) einen höheren grauen CO2 und höheren Betriebsenergiebedarf aufweisen. Forscher des UCL Energy Institute haben herausgefunden, dass der Stromverbrauch pro Quadratmeter der Geschossfläche, ist in Bürohochhäusern mit 20 oder mehr Geschossen fast zweieinhalb Mal so hoch wie in Gebäuden mit sechs oder weniger Geschossen. Moderne Ausrüstung, verwendete Baumaterialien und Energie für Dienstleistungen wie Aufzugsbewegung, Wasserpumpen, thermische Komfortanforderungen aufgrund höherer Sonneneinstrahlung und Feuerstandards führen zu zusätzlichen Kosten. Kurz- und langfristig werden die Instandhaltungskosten für einen Bewohner mit geringem Einkommen in Hochhäusern daher exorbitant.

Mit der spezifischen Absicht, städtische arme Migranten zu beherbergen, erweisen sich Hochhäuser in Bezug auf Parameter wie Quadratmeterkosten, Erschwinglichkeit der Einheit, Wohneinheiten oder Bevölkerungsdichte, Wartungskosten oder sogar Nachhaltigkeitsaspekte als nicht effizient. Zudem benötigen sie größere, in Städten schwer zu bekommende Grundstücke, die langwierige Zusammenlegungsprozesse und das langfristige Abstellen hoher Investitionen in einem unsicheren Immobilienmarkt erfordern. All dies führt uns zurück zu vielen der ersten Planungsgrundsätze für die wirtschaftlich schwächeren Abschnitte.

Der Bericht der Technischen Gruppe über städtische Wohnungsknappheit (2012-2017) hat klar darauf hingewiesen, dass 97 % der Wohnungsnot auf eine unzureichende Wohnung (Kaccha, veraltete und überlastete Bedingungen) in den unteren Einkommensschichten und nicht auf das Fehlen von ein Haus selbst. Dies zeigt sich in Städten wie Mumbai, in denen über 50 Prozent der Bevölkerung in Slums leben. Hier können die Nettodichten bis zu 2.000 bis 3.000 Menschen pro Hektar an Standorten wie Masjid Bunder und Dana Bunder erreichen, die als extrem dicht gelten, wo der FSI-Verbrauch nur 0,61 beträgt. Dies ist eine klare Forderung nach einem höheren Flächenverbrauch pro Kopf (FSI) für die wirtschaftlich schwächeren Abschnitte (EWS). Die vier- bis fünfgeschossige Gebäudetypologie eignet sich jedoch aus den bereits angesprochenen Gründen besser als Hochhäuser für die Unterbringung des EWS.

Die vier- bis fünfstöckigen Hofgebäude behalten eine Verbindung zurück zum Boden (die Landflüchtlinge ebenso wie die städtische Armen kennen) und nähert sich der Grün- und Laubhöhe an, was das psychische Wohlbefinden verbessert. Diese Gebäudetypologie ist auch gut an die klimatischen Bedingungen in den meisten indischen Städten angepasst, wodurch der Bedarf an künstlicher Kühlung reduziert und somit Kosten gespart werden. Nach innen gerichtete Innenhöfe fördern die Gemeinschaftsbildung und Interaktion, und die meisten Bewohner können ihre Wohnungen ohne Aufzug erreichen. Vorfälle von dysfunktionalen Aufzügen (aufgrund schlechter Instandhaltung und Nichtzahlung von Wartungsgebühren durch Bewohner mit geringem Einkommen), die dazu führen, dass ältere Menschen wochenlang in Hochhäusern eingesperrt sind, werden reduziert. Die Anzahl der Augen und Fenster zur Straße hin trägt ebenfalls dazu bei, die Umgebung sicherer zu machen.

Der Weg für unsere Städte bestünde darin, dass die Regierung solche Projekte unterstützt, die von Gemeinden geleitet werden, um die Wohnbedingungen auf dem Land zu verbessern, auf dem bereits Menschen leben. Sie fordert auch die Verbesserung von Fernleitungsinfrastrukturdiensten wie Wasserversorgung und Strom, um einer höheren Dichte gerecht zu werden. Gleichzeitig müssen mit der Ausweitung der Stadtränder Flächen für öffentliche Zwecke wie Bildung, Gesundheit, Straßen, Freiflächen und bezahlbarer Wohnraum durch innovative Raumentwicklungsansätze geschont werden. Diese Entwicklungen müssen durch die Bereitstellung zuverlässiger öffentlicher Verkehrsmittel gut mit Beschäftigungsmöglichkeiten verknüpft werden. Kürzlich angekündigte, von der Regierung unterstützte Programme wie „Mietwohnungen“ für Migranten (von denen viele saisonale Migranten sind) sind ein willkommener Schritt, der weitere Details und Experimente erfordert, um erfolgreich zu sein.

Mathews ist Director, Integrated Urban Planning, und Pai ist Director, Sustainable Cities Program am World Resources Institute India Ross Center. Ansichten sind persönlich.