RERA hat die Interessen von Eigenheimkäufern in den Mittelpunkt der Immobilienbranche gestellt

RERA hat Governance in einen bisher nicht regulierten Sektor eingebracht. Zusammen mit Demonetisierung und GST hat es den Immobiliensektor weitgehend vom Schwarzgeld gereinigt.

Innerhalb von eineinhalb Jahren nach Amtsantritt erließ die Modi-Regierung den seit mehr als einem Jahrzehnt in Arbeit befindlichen Real Estate (Regulation and Development) Act (RERA).

Verbraucherschutz ist ein Glaubensartikel der Regierung Narendra Modi. Verbraucher sind der Dreh- und Angelpunkt jeder Branche, deren Interessen im Mittelpunkt ihres Wachstums und ihrer Entwicklung stehen. Innerhalb von eineinhalb Jahren nach Amtsantritt erließ die Modi-Regierung den seit mehr als einem Jahrzehnt in Arbeit befindlichen Real Estate (Regulation and Development) Act (RERA).

RERA hat Governance in einen bisher nicht regulierten Sektor eingebracht. Zusammen mit Demonetisierung und GST hat es den Immobiliensektor weitgehend vom Schwarzgeld gereinigt. Es hat transformative Bestimmungen, die sich gewissenhaft mit Themen befassen, die für den Sektor ein ständiger Fluch waren. Das Gesetz sieht vor, dass kein Projekt verkauft werden darf, ohne dass Projektpläne von der zuständigen Behörde genehmigt und das Projekt bei der Regulierungsbehörde registriert wird, wodurch der Verkauf auf der Grundlage von betrügerischer Werbung beendet wird.

Projektträger sind verpflichtet, projektbezogene separate Bankkonten zu unterhalten, um eine Umlenkung von Mitteln zu verhindern. Die obligatorische Offenlegung von Einheitsgrößen auf der Grundlage von Teppichflächenstreiks ist die Wurzel unlauterer Handelspraktiken. Die Bestimmung zur Zahlung gleicher Zinsen durch den Projektträger oder den Käufer bei Zahlungsverzug stärkt das Eigenkapital. Diese und viele andere Bestimmungen haben die Verbraucher gestärkt und die in diesem Sektor vorherrschende Stromasymmetrie korrigiert.

Die Verhandlungsgeschichte dieses Gesetzes verlangt, dass zu gegebener Zeit alle Versuche, dieses Gesetz zu entgleisen, katalogisiert werden. Nach jahrelangen Überlegungen wurde der Gesetzentwurf während der Amtszeit der UPA im Jahr 2013 in die Rajya Sabha eingebracht. Es ist wichtig, die starken Unterschiede zwischen dem Gesetzentwurf von 2013 und dem Gesetz von 2016 hervorzuheben. Dies würde dazu beitragen, das Engagement der Modi-Regierung zum Schutz der Interessen der Eigenheimkäufer zu verstehen. Der Gesetzentwurf 2013 betraf weder laufende Projekte noch Gewerbeimmobilien. Die Schwellenwerte für die Registrierung von Projekten waren so hoch, dass die meisten Projekte der gesetzlichen Erfassung entgangen wären. Diese Ausschlüsse machten den Gesetzentwurf von 2013 bedeutungslos und schaden den Interessen der Hauskäufer.

Nach der Bildung der Modi-Regierung im Jahr 2014 wurde eine ganzheitliche Überprüfung sowie mehrere Konsultationen mit Interessenvertretern durchgeführt und danach sowohl laufende Projekte als auch kommerzielle Projekte in den Gesetzentwurf aufgenommen. Auch die Schwellenwerte für die Registrierung von Projekten wurden gesenkt. Ohne die Standhaftigkeit und Entschlossenheit des Premierministers hätte RERA nie das Licht der Welt erblickt.

Während der Gesetzentwurf von 2013 im Parlament anhängig war, nahm die Kongressregierung in Maharashtra, die 2012 in der Versammlung im Stillen ihr eigenes Gesetz verabschiedet hatte, im Februar 2014, nur zwei Monate vor den Parlamentswahlen 2014, die Zustimmung des Präsidenten gemäß Artikel 254 der Verfassung ein . In Maharashtra hätte RERA daher keine Anwendung gefunden. Die Ironie der Aktionen des Kongresses im Zentrum und in Maharashtra ist niemandem entgangen und stellt eine stechende Anklage gegen die damalige UPA-Regierung im Zentrum dar. Der Verdacht wurde noch verstärkt, wenn man sieht, dass das Landesgesetz nicht verbraucherfreundlich war. Aus politischen Gründen ließ die UPA ein unvollständiges und inkohärentes Gesetz baumeln, während sie gemäß Artikel 254 der Verfassung den Gesetzesentwurf ihrer eigenen Partei billigte, der den Hauskäufern von Maharashtra dauerhaften Schaden zugefügt hätte. Die Regierung Modi korrigierte diese Anomalie, indem sie das staatliche Gesetz in Abschnitt 92 der RERA aufhob. Dies geschah unter Berufung auf den Vorbehalt nach demselben Artikel 254, der Aufhebungsbefugnisse vorsieht.

Unser Engagement für RERA endete nicht mit seinem Inkrafttreten. Wir sahen uns einer Flut von schriftlichen Petitionen gegenüber, die ihre verfassungsmäßige Gültigkeit in Frage stellten. Im Dezember 2017 bestätigte der Oberste Gerichtshof von Bombay das Gesetz in vollem Umfang und räumte alle Zweifel an der Gültigkeit, Notwendigkeit und Bedeutung von RERA aus.

RERA ist eine wegweisende Anstrengung im kooperativen Föderalismus. Obwohl das Gesetz von der Zentralregierung pilotiert wurde, müssen die Vorschriften von den Landesregierungen mitgeteilt und auch die Regulierungsbehörden und die Berufungsgerichte von ihnen ernannt werden. Die Regulierungsbehörden sind verpflichtet, den laufenden Betrieb zu verwalten, Streitigkeiten beizulegen und eine aktive und informative Website für Projektinformationen zu betreiben.

Am anderen Ende, in einem eklatanten Beispiel verfassungsrechtlicher Unangemessenheit und schlechter Regierungsführung, hat Westbengalen die Vormachtstellung des Parlaments mit Füßen getreten, indem es RERA ignorierte und 2017 ein eigenes staatliches Gesetz – den West Bengal Housing Industry Regulation Act (WBHIRA) – erließ Nach mehreren Bemühungen des Zentrums weigerte sich Westbengalen, RERA einzuführen, was den Käufern von Eigenheimen irreparable Verluste verursachte. Wohl wissend, dass es bereits ein zentrales Gesetz zu diesem Thema gab, erließ die Landesregierung WBHIRA im Jahr 2017 und war nicht einmal daran interessiert, den indischen Präsidenten um Zustimmung für das Staatsgesetz gemäß Artikel 254 zu bitten beim Obersten Gerichtshof angefochten. Ich bin zuversichtlich, dass WBHIRA bald verfassungswidrig wird und wir One Nation One RERA haben werden.

Seit dem Inkrafttreten von RERA haben 34 Staaten und Unionsterritorien die Regeln notifiziert, 30 Staaten und Unionsterritorien haben Immobilienaufsichtsbehörden und 26 Berufungsgerichte eingerichtet. Die Operationalisierung eines Web-Portals für Projektinformationen, das das Herzstück der Gewährleistung einer vollständigen Projekttransparenz ist, wurde von 26 Regulierungsbehörden in Betrieb genommen. Rund 60.000 Projekte und 45.723 Immobilienmakler sind bei den Aufsichtsbehörden registriert. Für die Beilegung von Verbraucherstreitigkeiten wurden 22 unabhängige Justizbeamte ernannt und 59.649 Beschwerden erledigt.

RERA ist für den Immobiliensektor das, was SEBI für den Wertpapiermarkt ist. Wie ich immer sagte, wird die Geschichte des urbanen Indiens und des Immobiliensektors immer in zwei Phasen in Erinnerung bleiben – Pre RERA und Post RERA.

Dieser Artikel erschien erstmals am 20. Januar 2021 in der Printausgabe unter dem Titel Für den Verbraucher kooperieren. Der Autor ist Mitglied des Ministerrats der Union